Bất động sản là loại hình tài sản hình thành trong tương lai. Do đó hợp đồng mua bán chính là văn bản quan trọng nhất ràng buộc mọi quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ về căn nhà chung cư trong tương lai giữa bên CĐT và khách hàng. Song tôi thấy có nhiều anh/chị rất lười đọc HĐMB trước khi ký. Điều này là vô cùng thiếu xót và chứa đựng nhiều rủi ro có thể gặp phải. Để đỡ mất thời gian bài viết này tôi giúp anh/chị nắm được 10 điểm quan trọng nhất trong HĐMB căn hộ Vinhomes Smart City:
Trước khi đi vào chi tiết các bước quy trình thủ tục chi tiết các bước để mua căn hộ tại Vinhomes Smart City. Tôi muốn anh/chị hiểu rõ rằng các văn bản thoả thuận, rồi thoả thuận đặt cọc và mẫu HĐMB của dự án Vinhomes Smart City hay bất kỳ 1 dự án BĐS nào tại Việt Nam đều được ban pháp chế của CĐT dành thời gian biên soạn dựa trên mẫu của Bộ Xây Dựng ban hành và tuân thủ những điều khoản luật pháp Việt Nam quy định. Ngoài ra các mẫu văn bản này đều phải đăng ký trình và được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền như Sở Xây dựng, Sở Công thương…
Do đó việc đọc hiểu rõ các điều khoản trong HĐMB để yêu cầu CĐT sửa đổi theo ý mình thì tôi e rằng rất khó và không khả thi tại nước ta. Bởi 1 mẫu chung này dành cho hàng ngàn khách hàng. Chắc chắn CĐT không vì 1 khách hàng mà đổi mẫu văn bản HĐMB của mình được. Do vậy mục đích của anh/chị là đọc kỹ để hiểu rõ những quyền lợi nghĩa vụ của mình đi kèm. Đồng thời phát hiện ra những sai xót nhầm lẫn nếu có trong quá trình đánh máy, in ấn của các bộ phận liên quan. Ngoài ra anh/chị càng hiểu rõ các điều khoản trong HĐMB để biết được mình nên làm gì trong những thời điểm khác nhau trong tương lai nếu có vấn đề phát sinh. Và đây là quy trình ký kết hợp đồng mua bán chuẩn tại Vinhomes Smart City:
- Đặt cọc 50 triệu ký Văn bản thoả thuận và thoả thuận đặt cọc với CĐT đại diện là công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thái Sơn ( Đây là công ty con của tập đoàn Vingroup:
( Trích Báo cáo tài chính Vingroup 2018)
- Ký hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Smart City:
– Thoả thuận đặt cọc:
Đây chính là văn bản pháp lý đầu tiên bắt đầu xác nhận giao dịch mua bán giữa CĐT và anh/chị khi anh/chị hoàn thành nộp tiền đặt cọc 50 triệu vào tài khoản của CĐT chính là công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thái Sơn. Văn bản này mục đích đảm bảo việc ký kết HĐMB căn hộ anh/chị mua với các thông tin sơ bộ về căn hộ, tiến độ đóng tiền, giá bán chi tiết, mục đích sử dụng của căn hộ anh/chị mua.
Ngoài ra, thoả thuận đặt cọc còn quy định rõ về khoản tiền đặt cọc 50 triệu, nếu xảy ra trường hợp anh/chị đã cọc nhưng không tiếp tục ký HĐMB vì 1 lý do nào đó thì sẽ xử lý tiền cọc như thế nào?
Văn bản này tôi chỉ chú ý anh/chị nhớ chú ý các thông tin sau cho chính xác trước khi ký:
- Họ tên và thông tin cá nhân anh/chị có đúng không?
- Thông tin về căn hộ Vinhomes Smart City anh/chị mua bao gồm số căn, tầng, toà, hướng, diện tích, giá bán…có chuẩn không?
- Thông tin về tiến độ đóng tiền và ngày phải ký HĐMB để có dự trù về tài chính cho đợt thanh toán đầu tiên.
- Các quy định về xử lý tiền cọc và các trường hợp phát sinh ra sao?
- Mẫu thoả thuận chuyển giao cọc trong trường hợp anh/chị không thể tiếp tục ký HĐMB mà phải chuyển cọc cho bên khác…
( Ảnh chụp mẫu TTĐC mới nhất có dấu )
Sau đây là 10 điểm quan trọng nhất bắt buộc phải biết khi anh/chị ký kết hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Smart City tháng 10/2019:
- Thông tin cá nhân của bên mua:
Đây là điểm đầu tiên anh/chị cần phải đọc kỹ. Có thể nhiều anh/chị nghĩ rằng nó không quan trọng nhưng thực tế nó lại là 1 trong những điểm quan trọng nhất và dễ sai xót nhất. Nếu sai xót sẽ gây rất nhiều phiền toái về sau: Đặc biệt là số điện thoại, email, địa chỉ nhận thư, CMTND và số tài khoản ngân hàng của anh/chị phải chính xác.
- Điều 1,2,3 về đặc điểm căn hộ, giá bán và tiến độ xây dựng:
Cũng tương tự điều trên các điều khoản 1,2,3 trong HĐMB nêu rõ chi tiết căn hộ Vinhomes Smart City anh/chị mua ra sao? Giá bán như thế nào? Tiến độ thanh toán cụ thể là như thế nào từng đợt? Thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến là ngày nào?…Anh/chị nên chú ý các điểm như diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường, giá bán chưa VAT và KPBT. Anh/chị nên nhớ ngày bàn giao thực tế có thể sớm hơn hoặc chậm hơn 120 ngày so với ngày dự kiến ghi trên HĐMB.
- Thông báo của Sở Xây dựng về việc bán nhà hình thành trong tương lai:
- Thoả thuận về việc cấp bảo lãnh bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai.
- Quyền và nghĩa vụ của bên bán ( CĐT) và bên mua (anh/chị):
Về cơ bản phần này rất khó hiểu bởi các thuật ngữ điều khoản chuyên môn luật. Song anh/chị cũng nên đọc và hiểu các điều khoản ràng buộc 2 bên. Nếu chưa rõ và chưa hiểu phần nào anh/chị nên hỏi các bạn chuyên viên tư vấn hoặc hỏi chuyên viên thủ tục khi ký HĐMB. Anh/chị nên chú ý vào:
- Chỗ để ô tô, xe máy, xe đạp.
- Từ chối nhận căn hộ nếu khi CĐT chậm tiến độ so với tiến độ dự kiến quá 120 ngày hoặc diện tích căn hộ thực tế chênh lệch quá 8% so với diện tích sử dụng ghi trong HĐ này.
- Nếu anh/chị chậm tiến độ cung cấp hồ sơ giấy tờ hoặc chậm nghĩa vụ tài chính tức là chậm đóng nốt 5% khi làm sổ đỏ dẫn tới chậm quá trình CĐT làm sổ đỏ cho căn hộ anh/chị sẽ chịu phạt lãi suất 0.05%/ngày.
- Giao nhận căn hộ:
- Khi nhận bàn giao căn hộ nếu diện tích thực tế chênh lệch đến cộng trừ 8% diện tích ghi trong HĐMB này thì các bên sẽ có nghĩa vụ thanh toán giá trị phần diện tích tăng lên hoặc giảm đi đó cho nhau trong vòng 30 ngày kể từ khi ký phụ lục điều chỉnh diện tích và giá bán thực tế.
- Còn nếu diện tích thực tế chênh lệch lớn hơn cộng/trừ 8% diện tích ghi trong HĐMB thì anh/chị có quyền mua tiếp hoặc chấm dứt HĐMB.
- Bảo hành căn hộ:
- Anh/chị chú ý các trường hợp không được bảo hành căn hộ.
- Phần sở hữu chung riêng và phí quản lý vận hành toà nhà:
- Anh/chị nên đọc kỹ phần này để biết phần nào thuộc sở hữu chung của cư dân và CĐT, phần nào thuộc sở hữu riêng của cư dân, phần nào thuộc sở hữu riêng của CĐT chi tiết nằm ở Phụ lục 2 đi kèm.
- Rồi mức phí quản lý vận hành là bao nhiêu điều 6 – Phụ lục 2
- Trách nhiệm các bên và vi phạm hợp đồng:
- Nếu anh/chị quá hạn thanh toán 5 ngày sẽ bị tính phạt lãi chậm thanh toán 0.05%/ngày.
- Nếu tổng thời gian chậm thanh toán của anh/chị vượt quá 90 ngày thì CĐT có quyền đơn phương chấm dứt HĐ. Và CĐT sẽ phạt bồi thường vi phậm HĐ là 30% giá bán sau đó phần còn lại mới hoàn trả lại anh/chị.
- Nếu CĐT chậm bàn giao quá 120 ngày so với ngày bàn giao dự kiến ghi trong HĐMB thì CĐT sẽ bị phạt lãi 0.05%/ngày trên tổng số tiền cho bên anh/chị đã thanh toán cho CĐT.
- Nếu CĐT chậm bàn giao quá 210 ngày so với ngày bàn giao dự kiến ghi trong HĐMB thì anh/chị có quyền tiếp tục mua và bên CĐT bị phạt lãi như trên là 0.05%/ngày hoặc đơn phương chấm dứt HĐ thì CĐT phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền anh/chị đã đóng và trả thêm cho anh/chị khoản tiền phạt vi phạm HĐ là 30% giá bán.
- Công thức tính khoản tiền lãi quá hạn: Điều 9.3 quy định rõ điều này!
Đăng ký nhận tài liệu dự án, bảng giá gốc, nhận lịch thăm quan thực tế dự án và tư vấn chuyên sâu căn hộ Vinhomes Smart City tại đây:
Mr Nguyễn Hoàng Anh – Chuyên gia tư vấn BĐS cá nhân – Chuyên sâu BĐS Vingroup
Giám đốc sáng lập – Công ty cổ phần TIMLAND – Đơn vị phân phối chính thức F1 dự án Vinhomes Smart City.
Mobile: 0904.919.619 – 0948.888.515
Email: kysuhoanganh@gmail.com
Website cá nhân: http://nguyenhoanganh.net
Website dự án: http://vinhomesmartcity24h.com
